不動産投資、新築と中古、どっちがいいのか比較

不動産投資を検討するうえで、悩む人も多い「新築物件にするか、中古物件にするか」という問題。このページでは、新築と中古のどちらが良いかについて、ネットで書かれていることが本当なのかどうかを解説しています。われわれ現役大家や不動産の専門家が分かりやすくまとめているので、新築と中古で悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

初期投資を抑えたいなら新築物件が良い?

よく書かれているのが、「新築物件の方が初期投資額が少なくてすむ」という内容。その理由として、新築物件では購入金額の100%の融資を受けられる(フルローン)ことも多い点、購入時の仲介手数料が要らないケースも多い点などが挙げられています。これらは本当なのでしょうか?

物件価格自体は中古の方が安いはずですし、実際どちらのほうがメリットが多いのか、本当のところが気になります。プロに聞いてみましょう。

山本社長
山本 尚宏社長

比較的物件の価値が付きやすいですよね、新築のほうが。

でも、「初期費用が少ない」ことを重視して不動産を買うのはどうかなと思います。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

浅井先生
浅井佐知子さん

新築マンションも中古マンションも基本的にかかる費用は同じです。新築の場合は、建物表示登記費用が別途かかるので逆に高くなります。売主が不動産業者の場合は、新築も中古も仲介手数料はかかりません。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

野呂田さん
野呂田 義尚さん

変わらないですね。金融機関や物件評価にもよりますが、基本、新築も中古もローンを組めてしまうので、最初の初期投資ではキャッシュを準備しないといけない額が違うかっていうと一緒だと思います。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

「利回り」で有利なのは中古物件?

不動産投資で最も重要なのが利回り(物件価格に対する年間家賃収入の割合)ですが、これについては、“中古物件のほうが利回りが高い”という記述を多く見かけます。物件価格が新築よりも安い、という点が大きいようです。

しかし気になるのは、中古物件は新築と違って修繕費・リフォーム費等がかかることも多い点や、新築のようにフルローンを受けられる可能性が低いため初期費用が大きくかかる点。これらを考慮しても、やはり利回りは中古物件のほうが良いのでしょうか?

野呂田さん
野呂田 義尚さん

単純に「家賃-ローン」と考えると、当然手残りは中古の方が大きい、これは事実だと思います。

ただ、その後の設備が傷んで故障してしまったとか、予想外の支出が高いのは中古なので、一概に中古がいいかというとそうは言えないですね。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

山本社長
山本 尚宏社長

最近中古の金額も上がっているので、圧倒的に中古が有利とは言えなくなってきている状況です。

なぜ中古の価格が高騰しているかというと、新築デベロッパーさんに対して、中古業者さんの方が、圧倒的に数が多いことが要因です。数少ない売り物件を争い合った結果、高騰しているんですね。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

浅井先生
浅井佐知子さん

中古マンションの方が新築マンションよりも利回りは高いです。利回りの求め方は、 「(表面)利回り=年間家賃収入÷物件価格」 となりますが、物件価格に大きく開きがあるのに比べて(新築マンションが高い)、家賃収入の開きが小さいため新築マンションは利回りが低くなってしまうのです。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

「瑕疵担保責任」の期間が長い新築物件のほうが安心?

「新築物件VS中古物件」のようなサイトでよく見かけるのが「瑕疵担保責任」という言葉。これは、物件を購入した後に隠れた欠陥(雨漏りや水漏れなど)が見つかった場合に、売り主の負担で修繕する責任のことです。

この期間(売主に責任を追及できる期間)が、新築物件と中古物件とで大きく異なるようなのですが、どういうことなのでしょうか?多くのサイトでは、新築物件の方がこの期間が長いため安心、と書いてあります。

浅井先生
浅井佐知子さん

新築マンションは「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、売主は 柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合、10年間の瑕疵担保責任を負います。

一方中古マンションの瑕疵担保責任の期間は、売主が不動産業者の場合は2年間、一般の方だと2~3ヶ月が普通です。そういう意味では新築マンションの方が期間が長いので安心とも言えます。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

野呂田さん
野呂田 義尚さん

瑕疵担保の話は新築が有利なのは当然ですね。

単純に、担保の責任期間が長いからです。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

現役大家・N
現役大家・N

「新築が入居者目線で有利だから新築を買おう」というよりも、老後のことを考えてマンションを買おうと思ったので、ローンを払い終わったあと、長く持てるのは新築・中古どちらなのかを考えました。

Yさん
現役大家・Y

中古も新築も持っていますが、一長一短ではないでしょうか。中古が購入してすぐ更新時期でしたが、運よくすぐに入居者がつき、家賃も上げてくれていたので、本当にラッキーでしたが、毎回こんないい形になるとも限りません。新築の場合、多くの場合は次の更新までは何も心配がないというのはメリットですね。

新築を買うにしても、中古を買うにしても、不動産は長く持って、定年後の資金にするというような目的のことがほとんどだと思いますので、目先の利回りを気にしすぎると本末転倒かなと。

現役大家・K
現役大家・K

新築マンション投資の会社も、中古マンション投資の会社も話を聞きましたが、新築か中古かで選んだというより、この会社なら付き合えると自分が確信できた会社にしました。

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