新築マンション投資のデメリット

このページでは、「新築マンション投資」のデメリットについてリサーチ。ネットによく書かれている新築マンション投資のデメリットが本当のことなのかどうか、われわれ現役大家や不動産の専門家が、丁寧に分かりやすく解説しています。

新築マンション投資に興味のある方や、デメリットが気になる方は、ぜひ参考にしてください。

購入費用が高い

中古マンションに比べて購入費用が高くなるというのは容易に想像できますね。ローンの利用によって自己負担額を減らせたとしても、ローン額が多額になる場合は事業計画をしっかり立てないと失敗するリスクがある、といった指摘もあるようです。

しかし、中古マンションのようにリフォーム費用や修繕費用がかからないため、それら諸費用を考慮するとかえって安くすむこともある、という意見も…。実際のところはどうなのでしょうか?プロに聞いてみましょう。

浅井先生
浅井佐知子さん

新築マンションの価格は近年値上がりしています。それは素地価格(更地価格)が上昇しているからです。

利便性が良く人気の高い地域にまとまった土地はなかなか市場に出てくることがなく、出てきても自社ビルを建てたい法人や、事務所ビル、ホテル用地などの買主とバッティングするため、高い価格で購入せざるを得ない状況となっています。従って、新築マンションを建てて売却する金額も必然的に高値になってしまうのです。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

山本社長
山本 尚宏社長

最近では中古マンションの価格も結構上がっています。逆に新築マンションもタイミングによって、リーズナブルな価格で販売されるケースもあったりします。

不動産は個別性が強いので、多くの物件を見て比較・整理をしながら検討をすると良いでしょう。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

野呂田さん
野呂田 義尚さん

確かに金額だけみたら高いといえば高いです。でも、そもそも不動産投資は高い・安いではなくて、持った後の運用の利回りや、売却の時のEXITを考えていくものなので、購入金額だけで高い・安いを判定してもいいものかという疑問があります。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

中古マンションに比べて利回りが低い

1つめに挙げた「購入費用が高い」というデメリットは、必然的に「利回りの低さ」にも結びついてきます。(※利回り=物件価格に対する年間家賃収入の割合)

しかし、ローンの利用で自己資金を抑えられる点や、入居率が高い点、家賃収入を得られる期間が長い点などから、安定した家賃収入を長く得やすい“ローリスク・ロングリターン”の投資とも言えそうです。この点については、どのように考えればよいのでしょうか?

野呂田さん
野呂田 義尚さん

これに関しては事実としてはやはり中古の方が利回りが高いと思います。例えば今新築だとローンを組んで、月々はざっくりイメージプラマイゼロ、中古だとやっぱり5,000円から1万円くらいのプラスがあると思うんですよね。

ただ、中古物件を購入して、急にかかる費用など、全てひっくるめた利回りって本当はどっちが高いのかと考えると、中古の買ったスペックとかによって変わりますね。

突発的な不具合が起りやすいのは、中古なので、総括して5年できったときに、本当に中古の方が得なのかというと、ちょっとハテナマークじゃないかなって考えます。

目先の利益だけを見ずに、長い目で考えることが大事です。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

浅井先生
浅井佐知子さん

場所、グレード、規模、間取りが同じだと仮定すると、新築マンションは中古マンションに比べると利回りは低くなります。中古マンションの築年数が古くなるほどその差は大きくなります。これは新築マンションの方が中古マンションよりも値段が高いからです。

(表面)利回り=年間家賃収入÷物件価格

で利回りは求められます。新築の方が物件価格が高いので利回りは低くなるのです。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

管理体制を十分に確認しないとキケン

新築マンションの場合は管理体制についてしっかりと確認しておく必要がある、という内容もよく見ます。これは、既に管理が行われていてその状況を目で確認できる中古マンションと違って、新築マンションはまだ管理状況を見ることができないため注意が必要、ということのようです。実際のところどうなのでしょうか?

メンテナンスなどが疎かにされていると修繕時に多額の費用がかかることもあるそうなので、非常に気になるポイントです。

野呂田さん
野呂田 義尚さん

中古の管理体制というと、綺麗に保ってるかとか、修繕費用がちゃんと積み上がってるかとかっていう話だと思うんです。

修繕に関しては新築も中古もどちらも変わらないと思うんです。逆に中古を買うときに修繕積立金を絶対に見ないと危ないなっていう考えを持ってほしいです。僕自身も自宅を中古で買っているので、買うときは確認しましたね。

新築イコール管理体制が不安…と言うわけではなく、その管理をしている会社がどこかが重要だと思います。管理している会社の管理棟数とか管理戸数ですよね、それなりに持ってるってことは信頼持って任されてるってことなので管理が充実してるという目安になります。

僕は1500以上の管理戸数を目安にしています。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

山本社長
山本 尚宏社長

新築だから怖い、というのはないですね。中古も同じだと思います。本当はそこに投資している人から聞くのが一番なんですが、現実的に難しいと思います。

購入する前に、どのような管理体制で運営をしているか、営業マンにヒアリングをしてみると良いでしょう。その会社が実際にどのくらいの戸数を管理しているかは、チェックするべきです。

2,000戸以上管理していると管理体制もきちんとしており、仕組みで回っている可能性が高いです。

物件は購入した後が大事です。その会社が実際に販売したマンションの現地調査に行ってみるのも手です。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

新築マンション投資の
会社の管理戸数を
チェックする

浅井先生
浅井佐知子さん

確かに新築マンションは稼働前なのでどういう管理が行われるかなど、不明瞭な点はあります。従って購入に際して、

・どこが建築するのか?

・建物管理はどういう会社が行なうのか?

・将来の修繕計画はどうなっているのか?

・管理費、修繕積立金は将来上昇するのか?それはいつの予定か?

等を事前にチェックする必要があります。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

Yさん
現役大家・Y

中古も新築も持っていますが、一長一短ではないでしょうか。中古が購入してすぐ更新時期でしたが、運よくすぐに入居者がつき、家賃も上げてくれていたので、本当にラッキーでしたが、毎回こんないい形になるとも限りません。新築の場合、多くの場合は次の更新までは何も心配がないというのはメリットですね。

新築を買うにしても、中古を買うにしても、不動産は長く持って、定年後の資金にするというような目的のことがほとんどだと思いますので、目先の利回りを気にしすぎると本末転倒かなと。

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