新築マンション投資のメリット

このページでは、「新築マンション投資」のメリットについて、ネットで書いてあることが本当なのかを専門家や、われわれ現役大家が本当かどうかわかりやすく解説するページです。

節税効果が高い

これは結構見ることが多い内容じゃないでしょうか。本当だったらありがたいことですが、実際はどうなのでしょうか。

よく書かれているのは確定申告の際に経費を計上できるので、課税額を圧縮できる。とか、登記費用や租税公課、ローン金利、管理費現金支出は当然のこと、減価償却費が新築マンションの場合は有利だということです。

浅井先生
浅井佐知子さん

相続税対策にはなりますが、所得税対策になるかどうかは自分でシミュレーションして判断する必要があります。新築マンションは利回りが低いのでキャッシュフローは主にマイナスになりますが、そのマイナス分は本業の収入と全額が相殺されるわけではありません。

キャッシュフローはマイナスなのに、課税所得がプラスになり節税効果はゼロということも大いにあり得ます。

最初の年は購入にかかる費用の一部を経費にできるので、確かに節税できますが、2年目以降は経費がだんだん小さくなり(元利均等方式で融資を組んでいる場合は経費にできる金利が年々減少するため)節税効果はなくなるものと思われます。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

野呂田さん
野呂田 義尚さん

正直な話、初年度だけですよね。諸費用、最初の登記費用とかその他もろもろ。

きちんとした税申告していれば、節税にはならないということはわかるはずなので、そもそも投資用マンションを節税で買うこと自体が、ちょっと言葉はきついですが、ナンセンスかなと思います。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

山本社長
山本 尚宏社長

プラスになっていたら節税にはならないんですよ。

そこそこ利益がでてるっていう人は節税効果が逆にないので、そこをメリットとして大々的にうたっているのはどうかなと思います。

不動産投資のメリットの一つは、金融機関から融資 (他人資本) を受けて少ない自己資金で物件を購入し、入居者からの家賃収入(他人資本)でローンを返済していけることだと思います。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

現役大家・K
現役大家・K

いろんな会社のセミナーに行って、節税を謳っている会社もありました。

選んだのは「節税にはなりません」とはっきり言っている会社。誠実だなと思ったので。

現役大家・Y
現役大家・Y

プロのみなさんも話している通り、不動産は、元々、節税目的で購入するものではないと思います。

税金関係で言うと、どんな確定申告対策をしているかは聞いておいた方がいいです!購入前はあまり気にしないと思うのですが、会社によって大きな違いがあります。

2社と契約していて、1社は代行はしてくれるのですが、説明などがないので、正直自分でやる場合に困るなと思っていました。先日新しく契約した会社は、税理士さんにマンツーマンで質問できるらしく、無料で勉強できそうで、楽しみにしています(笑)。

自己資金が少なくてもなんとかなるケースも多い

新築の投資用の不動産を購入する場合、金融機関によっては購入金額の100%の額、要はフルローンも可能ということも多く、さらに購入時に仲介手数料が不要ケースがほとんど。そのため、自己資金が少なくて済むというメリットがあると言われています。実際はどうなのでしょうか?

山本社長
山本 尚宏社長

私自身は、これを強調してる会社がいいとは思わないですけど、物件の価値によっては、自己資金ゼロも可能ですね。

ただ、基本的には投資の元、元金っていうのはかかるものだと考えてくださいって話はしたいですね。投資というのはそういうものだと思うので。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

現役大家・T
現役大家・T

自己資金最低額で新築マンションを購入しました。そうなると心配なのは毎月の返済かと思いますが、自分の場合はキャッシュフローもプラスです。マンション投資の会社の担当者さんががんばってくれたおかげです。

金利や金融機関のそのときのキャンペーンなどにもよると思いますが、新築だから毎月マイナスだと、頭から決めなくても大丈夫ですよ。

入居率が高い

日本人は特に新築好きなので、新築というだけでそれなりに入居があるのも真実。また、宅配ボックス、カメラ付きインターホンなど、現在のニーズに合った最新の設備を備え付けている場合も多く、当然のことかなとも思えます。

ただ、気になるのは1人入居した時点で中古になってしまうということ。新築という印籠は、いつまで通用するのか…。

野呂田さん
野呂田 義尚さん

確かに新築と中古でいうと、新築の方が綺麗だというイメージはあるので、入居者が選びやすいでしょう。でも、実際入居者が新築というだけで入るのを決めるかっていうと、そんなことはなくて、内覧をして入居を決めるわけじゃないですか。

結局は立地とか通勤とかで当然決めるのであって、そこはあまり関係ないんじゃないかなっていうのが僕の考え方です。

野呂田 義尚:「株もFXもやらなかった 「わたし」が 不動産投資を始めた理由」著者

浅井先生
浅井佐知子さん

建物が新しくて最新の設備がそろっている方が募集しやすいのは確かです。新築プレミアムという言葉があるくらいですから、家賃も周辺の中古マンションに比べると高く取ることができます。

ただし、家賃があまりにも相場よりも高いと入居者が決まらないケースもあります。

確かに次の入居者が入るときは新築ではありませんが、クリーニングなどをきちんとして貸し出せば、新築プレミアム賃料まではいきませんが、それなりの賃料が取れると思います。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

山本社長
山本 尚宏社長

23戸マンションを持っていて、それが全部新築という、「不動産投資の教科書」の顧問がいつも言っているんですが、「古いよりは新しい方がいいのは当然」。

同じような立地だったら、築5年と築15年ってどっちの方が選ばれやすいかって言ったら、築5年のマンションでしょう。ただ、新築を絶対条件として賃貸を選ぶ人は少ないと思います。

山本 尚宏:「不動産投資の教科書」運営責任者

現役大家・N
現役大家・N

「新築が入居者目線で有利だから新築を買おう」というよりも、老後のことを考えてマンションを買おうと思ったので、ローンを払い終わったあと、長く持てるのは新築・中古どちらなのかを考えました。

現役大家・K
現役大家・K

自分が住むマンションを選ぶときで考えてみるとわかりやすいと思うのですが、まず立地が第一。新築であるという条件は二の次、三の次というパターンがほとんどではないでしょうか。

もちろん、同じ条件で2戸の候補があったら、私も新しい方を選びますし、新築・築浅はアドバンテージになりますが、絶対条件ではありません。

新築マンション投資の会社も、中古マンション投資の会社も話を聞きましたが、新築か中古かで選んだというより、この会社なら付き合えると自分が確信できた会社にしました。

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※入居率算出方法については、各社異なる場合があります。詳しくは直接お問い合わせください。入居率の高さや滞納率の高さは、購入者の利益を保証するものではありません。必ずリスクを加味したうえで、ご自身でご判断ください。