不動産投資の節税効果、それホワイト?グレー?

不動産投資は節税効果があると言われていますが、一体なぜなのでしょうか…?その理由について、ネットで書かれていることが本当のことなのかどうか、不動産の専門家が分かりやすく解説しています。

新築マンション投資がそもそも節税になるのか否かを知りたい方はこちらに記載しています。

「損益通算」により節税できる?

不動産投資によって赤字が出た場合に、確定申告をすることで、サラリーマンとしての給与から支払った所得税が、その赤字分だけ還付される。という内容をよく目にします。「損益通算」という仕組みによる節税効果らしいのですが、これは本当なのでしょうか?同じ仕組みによって、住民税も軽減できるという記述も目にします。

この真偽について、プロに聞いてみましょう。

浅井先生
浅井佐知子さん

不動産投資で課税所得がマイナスになると、本業のお給料と損益通算できます。何ら問題はないので、この節税はホワイトです。

ただし、課税所得がマイナスになるケースは考えているよりもなかなかありません。

1. 不動産収入-支出-銀行への返済=CF(キャッシュフロー)

2. CF-金利-減価償却=課税所得

1.のCFがマイナスになることはよくありますが、そのマイナスのうち元本部分が経費にできないこと、また土地の利息部分は一定額が経費として計上できない場合があるため、課税所得ベースではプラスになってしまうのです。CFはマイナスなのに税金はかかってしまう、というケースがほとんどです。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

「減価償却費」の計上により節税できる?

これもよく目にする内容だと思います。そもそも減価償却費とは何なのか?というと、不動産のような有形資産は、年数が経つごとに価値が減っていきますね。この減ってしまった価値分を「経費」とみなして計上することを、「減価償却費を計上する」と言うのです。

つまり、通信費や交通費をはじめとした「実際に使ったお金を計上」する一般的な経費と違って、 減価償却費は”実際には使っていないお金を計上”できるということのようなのですが…ややこしい仕組みということもあり、本当に節税になるものなのかどうか、気になります。

浅井先生
浅井佐知子さん

上記2.の式の通り、減価償却は経費にできますが、実際は出ていかないお金です。

したがって節税できることは確かです。ただし、注意しなくてはいけないことがあります。それは売却するときに、結局その分、利益が出てしまい税金を支払うことになる、ということです。減価償却を計上した分、建物の「簿価」が毎年低くなるのが原因です。

売却時の建物価格=建物価格-減価償却累計額

したがって売却するときに利益が出ることになり税金を取られるのです。

例えば2000万円で購入したマンションを5年後2000万円で売却しても建物の簿価が低くなった分利益が出て税金を支払うことになります。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

不動産投資は「相続税」の節税対策にもなる?

現金を所有しているよりも、収益不動産を所有しているほうが、相続税を節税することができる。という内容も、いろいろなところで目にすると思います。

ケースによっては、相続財産としての評価額が現金などの3分の1程度に抑えられる、という内容も目にしますが、実際はどうなのでしょうか…?本当だとしたら、とても効果的に思える相続税対策ですね。プロに確認してみましょう。

浅井先生
浅井佐知子さん

不動産投資は相続税対策として有効です。例えば1億円を現金で持っている場合の相続税評価は1億円ですが、不動産で1億円持っている場合、土地は路線価評価(実勢価格の8掛け)、で計算したものに貸家建付地評価、借家権価格を適用するため、3割~4割下がった評価額に対して相続税の計算がされることになります。

区分マンションは土地が共有なので、評価額はさらに大きく下がります。特にタワーマンションのように土地が小さく上に建つマンションは土地の評価額が小さくなるため、相続税対策としては有効です。

この場合の注意点は、節税ばかりに目が行きがちですが、売却したいときにすぐに換金でき、かつ売却した時にきちんと利益の出るマンションを選ぶことが重要です。相続税対策になったけれど、売却したら大きく損が出たら元も子もありませんから。

浅井佐知子:「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」著者

現役大家・Y
現役大家・Y

プロのみなさんも話している通り、不動産は、元々、節税目的で購入するものではないと思います。

税金関係で言うと、どんな確定申告対策をしているかは聞いておいた方がいいです!購入前はあまり気にしないと思うのですが、会社によって大きな違いがあります。

2社と契約していて、1社は代行はしてくれるのですが、説明などがないので、正直自分でやる場合に困るなと思っていました。先日新しく契約した会社は、税理士さんにマンツーマンで質問できるらしく、無料で勉強できそうで、楽しみにしています(笑)。

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